Webartikel vom 29.05.2024, Grundstücksmarkt 2023

2023 wurden im Kanton Basel-Landschaft 2‘332 Grundstücke verkauft, was einer Abnahme von 17,5% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Gesamtwert aller veräusserten Grundstücke nahm im gleichen Zeitraum sogar um 22% auf 2,93 Mrd. Franken ab. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnbauland erhöhte sich hingegen kantonal um 4,2% auf 1‘332 Franken pro Quadratmeter.

Die privaten Haushalte traten 2023 deutlich weniger häufig auf dem Grundstücksmarkt auf als im Vorjahr. Trotzdem erhöhte sich ihr Anteil an den Gesamtinvestitionen, da die Architekten-, Bau- und Immobilienbüros wie auch Kreditinstitute und Versicherungen das Investitionsvolumen noch stärker abbauten. Die Bodenpreise hingegen erhöhten sich in fast allen Bezirken.

Deutliche Abnahme der Verkäufe in allen Bezirken

Die Anzahl aller Freihandkäufe reduzierte sich 2023 gegenüber dem Vorjahr von 2‘827 auf 2‘332 (–17,5%). Der Rückgang ist durch die geringere Anzahl verkaufter überbauter Grundstücke (–17,4%) und insbesondere auf weniger Verkäufe von Bauland (–29,2%) zurückzuführen. Mit 84,4% aller Freihandkäufe machten die überbauten Grundstücke dennoch den grössten Anteil aus, gefolgt von Verkäufen von Bauland mit 9,3% und von Land ausserhalb Baugebiet mit 5,6%. Bei den restlichen Verkäufen handelte es sich um landwirtschaftliche Anwesen.

Der umgesetzte Wert nahm 2023 gegenüber dem Vorjahr insbesondere aufgrund des Rückgangs an Grundstücksverkäufen um 825 Mio. Franken auf 2‘930 Mio. Franken ab (–22%). In allen Bezirken sank der Umsatz gegenüber dem Vorjahr. Insbesondere in den Bezirken Laufen und Arlesheim lag der Umsatz mit 172 Mio. Franken (–42,7%) bzw. mit 1‘721 Mio. Franken (–25,2%) deutlich unter dem Vorjahreswert. Wertmässig machten die überbauten Grundstücke rund 92,5% und unbebautes Bauland 7,0% des gesamten Umsatzes aus.

Bei der im Jahr 2023 gehandelten Fläche von 434 Hektaren wurde ein Rückgang von 15,1% gegenüber dem Vorjahr verzeichnet. Der Rückgang ist durch den geringeren Flächenumsatz der landwirtschaftlichen Anwesen begründet (–82 Hektaren).

Anteil privater Haushalte am Grundstücksmarkt hat zugenommen

Die privaten Haushalte gaben 2023 für überbaute und unbebaute Grundstücke mit 1‘951 Mio. Franken rund 250 Mio. Franken weniger aus als ein Jahr zuvor (–11,2%). Trotzdem nahm ihr Anteil an den Gesamtinvestitionen des Grundstücksmarkts gegenüber dem Vorjahr von 58,6% auf zwei Drittel zu. Die privaten Haushalte investierten überwiegend in Wohnbauten (1‘205 Mio. Franken) und Stockwerkeigentum (642 Mio. Franken). Die Einnahmen der Verkäufe lagen im Vergleich zum Vorjahr rund 11% tiefer bei 1‘908 Mio. Franken.

Die Ausgaben der Architekten, Bau- und Immobilienfirmen reduzierten sich um 426 Mio. auf 568 Mio. Franken (–42,9%). Deren Investitionen in Gewerbe-, Industrie- und Bürogebäude nahmen um 205 Mio. Franken und in Wohnbauten um 140 Mio. Franken ab. Die Einnahmen verringerten sich um 35,2% auf 545 Mio. Franken. Im gleichen Zeitraum reduzierten sich auch die Investitionen der Kreditinstitute und Versicherungen um zwei Drittel auf 135 Mio. Franken. Die Ausgaben in Wohnbauten nahmen um 200 Mio. Franken ab (–81,5%). Gleichzeitig erhöhten die Kreditinstitute und Versicherungen ihre Einnahmen leicht um 1,6% auf 205 Mio. Franken.

Die Investitionen der Pensionskassen in den Grundstücksmarkt erhöhten sich um 44,8% auf 116 Mio. Franken, dies im Gegensatz zu den Verkäufen, die sich um ein Viertel auf 79 Mio. Franken reduzierten.

Neuer Höchstwert für Wohnbauland von 1‘332 Fr./m²

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnbauland erhöhte sich 2023 gegenüber dem Vorjahr um 4,2% und erreichte mit 1‘332 Fr./m² einen neuen Höchstwert. In allen Bezirken ausser im Bezirk Liestal wurden die Grundstücke durchschnittlich zu höheren Quadratmeterpreisen verkauft als ein Jahr zuvor. Neu muss im Bezirk Arlesheim für ein Grundstück durchschnittlich 2‘047 Fr./m² bezahlt werden (+4,4%). Der Quadratmeterpreis liegt somit, wie schon im Jahr 2021 wieder über 2‘000 Franken. Die grösste Zunahme gegenüber dem Vorjahr wurde im Bezirk Waldenburg registriert, wo der Quadratmeterpreis auf 473 Franken anstieg (+19,5%), gefolgt von den Bezirken Sissach (+12,5%) und Laufen (+12,3%). Einzig im Bezirk Liestal wurde mit durchschnittlich 1‘021 Fr./m² rund 3,2% weniger bezahlt als im Vorjahr. 

Die im Jahr 2023 verkauften 117 Hektaren Land ausserhalb des Baugebiets wurden durchschnittlich zu 4 Fr./m² gehandelt und lagen somit auf dem Niveau der Vorjahre.

Regionale Preisunterschiede für Wohnbauland

Die Bodenpreise von Wohnbauland sind im Bezirk Arlesheim weiterhin am höchsten. Alle Gemeinden des Bezirks Arlesheim weisen im Vierjahresdurchschnitt 2020/2023 einen Quadratmeterpreis von mehr als 1‘200 Fr./m² auf. Die teuersten Grundstücke befinden sich wie in den Jahren zuvor in den Gemeinden Bottmingen mit 2‘468 Fr./m² und Binningen mit 2‘303 Fr./m², gefolgt von den Gemeinden Reinach 2‘263 Fr./m² und Oberwil 2’185 Fr./m². Ausserhalb des Bezirks Arlesheim werden durchschnittliche Preise von über 1‘200 Fr./m² nur noch im Bezirk Liestal, namentlich in den Gemeinden Füllinsdorf mit 1‘378 Fr./m², Liestal mit 1‘356 Fr./m² und Pratteln mit 1‘350 Fr./m² bezahlt. Durchschnittspreise unter 400 Fr./m² sind nur in den Bezirken Sissach, Laufen und Waldenburg zu finden. 

Deutlich geringere Nachfrage nach Wohnungen im Stockwerkeigentum

2023 wurde im Baselbiet mit 1‘968 überbauten Grundstücken deutlich weniger verkauft als im Jahr davor (–17,4%). Insbesondere die Nachfrage nach Wohnungen verringerte sich in allen Bezirken, insgesamt von 944 auf 718 Wohnungen (–23,9%). In den Bezirken Arlesheim und Waldenburg wurden rund ein Fünftel weniger Wohnungen veräussert. Im Bezirk Laufen sank die Anzahl verkaufter Wohnungen sogar um 44%. Am meisten Wohnungen wurden im Bezirk Arlesheim mit einem Anteil von rund 54,7% verkauft. Am beliebtesten sind mit einem Anteil von 41,1% 4-Zimmer-Wohnungen, gefolgt von 3‑Zimmer-Wohnungen mit einem Anteil von 36,2%. Eine 4-Zimmer-Wohnung kostete 2023 im Durchschnitt 999‘083 Franken, für eine 3-Zimmer-Wohnung lag der durchschnittliche Verkaufspreis bei 778‘243 Franken. 

Die Anzahl verkaufter Einfamilienhäuser verringerte sich im gleichen Zeitraum um 4,4% auf 910 Einheiten. Die Bezirke Liestal und Laufen verzeichneten gegenüber dem Vorjahr einen markanten Rückgang veräusserter Einfamilienhäuser um –24,9% beziehungsweise –22,5%. In den Bezirken Sissach und Arlesheim nahm dagegen die Anzahl verkaufter Einfamilienhäuser um 10,2% beziehungsweise um 5,9% zu.

Erhebung und Methode:

Die kantonale Bodenpreisstatistik beruht auf den Handänderungsanzeigen des Grundbuchamts, die seit 1979 elektronisch erfasst werden und dient vor allem der Markttransparenz. Ab dem Jahr 2007 werden nur noch die freiwilligen Verkäufe ohne Erbgänge, Steigerungen, Tauschgeschäfte und Schenkungen ausgewiesen. Diese Freihandkäufe liefern jährlich Informationen zur Anzahl Fälle, Fläche und Preis überbauter und unbebauter Grundstücke. Die Auswertungen werden weiter nach Bezirk und Gemeinden differenziert und nach weiteren Merkmalen (Zone, Nutzung) ausgewertet. Insbesondere der Quadratmeterpreis von Wohnbauland stösst in der Öffentlichkeit auf Interesse. Wohnbauland umfasst alle Parzellen, welche vollständig im Baugebiet liegen, sich in der Wohn- und in der Wohn- und Geschäftszone befinden und einen Quadratmeterpreis ab 30 Franken sowie eine Fläche zwischen 100 und 2‘500 m2 aufweisen. Das Wohnbauland eignet sich besser als Indikator für die Preisentwicklung des Baulands als die Menge aller Baulandparzellen, da Ausreisser aus der Betrachtung ausgeschlossen werden.