Kauf und Verkauf Liegenschaften

Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer

Grundstückgewinnsteuer

Steuerhoheit und Steuersubjekt

Die am meisten verbreitete Spezialsteuer auf Grundstückgewinnen ist die Grundstückgewinnsteuer. Vereinzelt werden die Grundstückgewinne im Rahmen der allgemeinen Vermögensgewinnsteuer erfasst. Im Kanton BL wird die Grundstückgewinnsteuer als separate Objektsteuer aufgrund der §§ 71 bis 80^bis StG BL erhoben.

Steuersubjekt ist regelmässig der Veräusserer. Übernimmt der Erwerber die Gewinnsteuer, so handelt es sich um eine zusätzliche Leistung, welche zum Erlös hinzugerechnet werden muss.

Steuerobjekt

A. Gewinne auf Geschäftsvermögen und auf Privatvermögen
Im Kanton BL werden Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften des Privat- als auch des Geschäftsvermögens mit der separaten Objektsteuer besteuert. Die wiedereingebrachten Abschreibungen auf Geschäftsliegenschaften unterliegen analog dem Zürcher-System der Einkommens- bzw. der Ertragssteuer.

B. Der Gewinn als Steuerobjekt
Bei den Grundstückgewinnsteuern wird in der Lehre zum Teil die Handänderung als Steuerobjekt bezeichnet, während der Gewinn lediglich die Berechnungsgrundlage darstellen soll. Diese Analogie zu den Handänderungssteuern entspricht zwar dem ursprünglichen Charakter der aus diesen Steuern hervorgegangenen sogenannten «Wertzuwachssteuern». Sie ist jedoch aufgrund des geltenden Rechts nicht mehr gerechtfertigt. Nach diesem ist eindeutig der Gewinn Steuerobjekt der Grundstückgewinnsteuern.

Steuerbarer Gewinn ist der auf dem Vermögensobjekt seit der Anschaffung ohne Zutun des Vermögensträgers entstandene realisierte Mehrwert. Er entspricht der Differenz zwischen dem Erlös aus der Veräusserung und dem Anlagewert.

Gemäss § 21 StG BL wird im Kanton BL bei der Bestimmung der steuerbaren Grundstückgewinne der Gestehungswert entsprechend der Geldwertveränderung umgerechnet, die seit dem Erwerb des Grundstücks eingetreten ist. Für die nach dem 1. Januar 1991 realisierten Grundstückgewinne wird die Geldwertveränderung zur Hälfte berücksichtigt.

C. Gewinnrealisierung
1. Realisierungstatbestände: Als Realisierungstatbestände nennen die Gesetze in der Regel die «Veräusserung» oder die «Handänderung» von Grundstücken. Dabei handelt es sich um wirtschaftliche Begriffe, welche über den engen Rahmen des zivilrechtlichen Eigentumswechsels hinausgehen. Als Realisierungstatbestände kommen – vorbehältlich abweichender Gesetzgebung – nur entgeltliche Veräusserungen in Frage. Steuerbar sind in erster Linie Gewinne, die anlässlich von entgeltlichen Übertragungen des zivilrechtlichen Eigentums erzielt werden.

Gemäss § 69 StG BL gelten für den Begriff des Grundstückes die Vorschriften des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Artikel 655). Insbesondere fallen darunter Grund und Boden und die Gebäude. Gemäss § 72 Abs. 1 StG BL wird die Steuerpflicht durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird.

Die meisten Gesetze bestimmen überdies, dass auch die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück ohne Änderung der Eintragung des Eigentümers im Grundbuch die Grundstückgewinnsteuerpflicht auslöst. Dazu gehören namentlich die Übertragung der Mehrheit der Beteiligungsrechte von Immobiliengesellschaften und die Übertragung von Grundstücken mittels Substitutionsklauseln in Kaufverträgen.

Gemäss § 72 Abs. 2 lit. a StG BL sind Rechtsgeschäfte der Veräusserung gleichgestellt, die hinsichtlich der Verfügungsgewalt wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken.

Verschiedene Gesetze stellen ausserdem die Belastung von Grundstücken mit Dienstbarkeiten unter bestimmten Voraussetzungen der Veräusserung des Grundstückes ausdrücklich gleich. Kraft ausdrücklicher Vorschrift werden teilweise auch Entschädigungen für die Einräumung von Baurechten (insbesondere wenn sie einmalig geleistet werden) der Grundstückgewinnsteuer unterworfen.

Im Kanton BL erfolgt gem. § 72 Abs. 2 lit. b StG BL eine Besteuerung, bei Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesentlich beeinträchtigen und die Belastung gegen Entgelt erfolgt; die Besteuerung als Grundstückgewinn unterbleibt, soweit das Entgelt gem. den §§ 24 lit. d und 53 Abs. 1 steuerbar ist. Dies betrifft gem. § 76 Abs. 2 vor allem Enteignungsentschädigungen für persönliche Nachteile (Inkonvenienzen). Gemäss § 23 der Verordnung zum Steuer- und Finanzgesetz unterliegen diese Enteignungsentschädigungen für persönliche Nachteile der Einkommenssteuer, soweit es sich nicht um ein Ersatz von Auslagen handelt.

2. Ausnahmen: Durch ausdrückliche gesetzliche Bestimmungen werden verschiedene Handänderungen von den eine Steuerpflicht auslösenden Tatbeständen ausgenommen. Dies gilt in erster Linie für die unentgeltlichen Handänderungen (Erbfolge, Schenkung), bei denen kein Gewinn entsteht, sodann auch für eine Reihe bloss formeller Änderungen in den Eigentumsverhältnissen, welche wirtschaftlich zu keiner Realisierung führen.

Die Veräusserungstatbestände bei denen im Kanton BL keine Grundstückgewinnsteuer erhoben wird, sind in § 73 lit. a bis k StG BL aufgezählt.

Die rechtliche Bedeutung dieser Ausnahmen ist nicht in allen Fällen dieselbe. Bei den unentgeltlichen und den formellen Handänderungen findet in der Regel nur ein Aufschub der Besteuerung statt, was bedeutet, dass der vor diesen Ereignissen seit der letzten massgebenden Handänderung entstandene Mehrwert bei der nächsten massgebenden Handänderung besteuert wird (Beispiel: Beim Verkauf durch den Erben wird die Differenz zwischen dem Erlös des Erben und dem Anlagewert des Erblassers besteuert).

Gemäss § 75 Abs. 2 StG BL wird, soweit das Grundstück durch steuerfreie Handänderung im Sinne von § 73 Buchstaben a, c, d oder g erworben worden ist, zur Berechnung des Gewinnes auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abgestellt. Bei Veräusserung des im Kanton Basel-Landschaft gelegenen Ersatzobjektes im Sinne von § 73 Buchstaben h, i oder k wird der steuerfrei übertragene Grundstückgewinn von den Gestehungskosten des Ersatzobjektes abgezogen.

Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist.

D. Steuerbemessung / Steuerberechnung
1. Erlös: Zum Erlös gehören ausser dem Verkaufspreis alle weiteren Leistungen, welche dem Veräusserer für das Vermögensobjekt erbracht werden.
2. Anlagewert: Der Anlagewert besteht aus dem Erwerbspreis und den seit dem massgebenden Erwerb vorgenommenen wertvermehrenden Aufwendungen.

Im Kanton Basel-Landschaft kann ein Veräusserer, welcher bereits vor der Besitzesdauer wertvermehrende Investitionen getätigt hat, diese als Gestehungskosten geltend machen. (z. B. Aufwendungen die während der Miete getätigt wurden).

2.1. Erwerbspreis: Zum Erwerbspreis gehören grundsätzlich alle, bei der massgebenden Handänderung vom damaligen Erwerber für das Vermögensobjekt erbrachten Leistungen. Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis gem. § 77 Ziff. 3 StG BL nach dem Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist.

Bei teilweiser Veräusserung eines früher gesamthaft erworbenen Vermögensobjektes kann dem Erlös für den veräusserten Teil nur der für diesen aufgewendeten Erwerbspreis gegenübergestellt werden. Zu diesem Zweck ist der Gesamterwerbspreis im Verhältnis der Verkehrswerte des veräusserten und des zurückbehaltenen Teils des Vermögensobjektes zur Zeit des Erwerbs aufzuteilen.

2.2. Wertvermehrende Aufwendungen: Zum Anlagewert gehören neben dem Erwerbspreis die seit dem letzten massgebenden Erwerb vorgenommenen wertvermehrenden Aufwendungen. Dieser Begriff sollte sich grundsätzlich mit jenem decken, welcher bei der allgemeinen Einkommenssteuer die nicht als Gewinnungskosten abziehbaren Anlagekosten umschreibt. Bei Grundstücken bestehen die wertvermehrenden Aufwendungen hauptsächlich in Bauten, baulichen Veränderungen und anderen dauernden Veränderungen (z. B. Mehrwertbeiträge) vgl. Merkblatt zum Liegenschaftsunterhalt.

E. Abzüge
Vom Bruttogewinn können in erster Linie die Gewinnungskosten abgezogen werden. Dazu gehören die Kosten der Handänderung (inkl. Handänderungssteuer) und die Fertigungskosten. Die Steuergesetze lassen vereinzelt noch weitere Abzüge zu, welche nicht den Charakter von Gewinnungskosten haben und daher Billigkeitsabzüge sind.

Im Kanton Baselland beträgt die abzugsfähige Vermittlungsgebühr (Courtage) höchstens 3 Prozent des Veräusserungspreises.

F. Zusammenrechnung von Gewinnen und Verrechnung von Verlusten
1. Zusammenrechnung von Gewinnen und Verlusten aus Grundstückveräusserungen innerhalb eines Jahres
Grundstückgewinne und -verluste (Berechnung ohne Index), die sich innert eines Jahres ergeben, werden von Amtes wegen zusammengerechnet (§ 79 Abs. 1 StG BL). Nicht in diese Zusammenrechnung einbezogen werden Verluste, soweit sie bereits bei den Einkommens- oder Gewinnsteuern berücksichtigt worden sind.

2. Verrechnung von Betriebsverlusten bei der Grundstückgewinnsteuer
Schliesst das Geschäftsjahr einer steuerpflichtigen Person in der Steuerperiode, in der ein Grundstückgewinn auf einem zum Geschäftsvermögen gehörenden Grundstück erzielt wurde, mit einem Verlust ab, so wird dieser von Amtes wegen vom betreffenden steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen (§ 79 Abs.3 StG BL). Ebenso können die noch nicht verrechneten Betriebsverluste aus den sieben dem Steuerjahr vorangegangenen Geschäftsjahren mit den steuerbaren Grundstückgewinnen verrechnet werden (§ 79 Abs. 4 StG BL).

Die Verrechnung eines allfälligen einkommens- bzw. gewinnsteuerlichen Verlustes mit Grundstückgewinnen kann nach Rechtskraft der Veranlagung für die Steuerperiode, in welcher die grundstückgewinnsteuerauslösende Veräusserung liegt, mittels Revisionsgesuch geltend gemacht werden (vgl. Meldeformular für Liegenschaften im Geschäftsvermögen).

G. Steuermass
Das Steuermass ist in der Regel progressiv nach der Höhe des Gewinnes ausgestaltet. Bei längerer Besitzesdauer wird die Steuer meistens ermässigt, bei sehr kurzer Besitzesdauer erfolgt z. T. ein Zuschlag.

1. Normalsteuerzusatz
Der gesetzliche Steuersatz drückt in der Regel das Steuermass aus, d. h., es kommt kein Steuerfuss zur Anwendung. Er ist progressiv ausgestaltet, wobei die Progression in der Regel nach Massgabe der absoluten Höhe des Gewinnes erfolgt. Bei einer Besitzesdauer von 4–5 Jahren beträgt die maximale Belastung in den meisten Kantonen zwischen 25 und 40 Prozent.

Im Kanton BL wird bei der Berechnung der Steuer von einem Steuersatz von 3 Prozent ausgegangen. Dieser Steuersatz erhöht sich gleichmässig von 100 zu 100 Franken Grundstückgewinn, und zwar bei Gewinnen

bis 30'000 Fr. um je 0,03 % bis auf 12 %
von 30'000 Fr. bis 70'000 Fr. um je 0,02 % bis auf 20 %
von 70'000 Fr. bis 120'000 Fr. um je 0,01 % bis auf 25 %.

Für Grundstückgewinne über 120'000 Fr. beträgt der Steuersatz 25 %.

2. Ermässigung bei längerer Besitzesdauer
Bei längerer Besitzesdauer (in der Regel mehr als 4–5 Jahre) wird die Steuer in den meisten Kantonen degressiv ermässigt. Die maximale Ermässigung liegt im Regelfall zwischen 50 und 70 Prozent.

Im Kanton BL wird nicht ein degressiver Steuersatz angewandt, sondern wie schon erwähnt, als Ausgleich für die Besitzesdauer die Gestehungskosten mit dem Teuerungsindex umgerechnet. Das heisst, je länger man Besitzer einer verkauften Liegenschaft war, desto höher werden die indexierten Gestehungskosten und dementsprechend verringert sich somit der steuerbare Grundstückgewinn.

Nach § 78^bis StG BL ermässigt sich der Grundstückgewinn bei der Veräusserung von selbstbewohnten Liegenschaften für jedes nach dem 20. Besitzesjahr nachgewiesene Jahr der Selbstnutzung um 5'000 Franken, höchstens jedoch um 50'000 Franken, sofern der Veräusserer die Liegenschaft während mindestens 20 Jahren zu Eigentum besessen hat.

3. Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer
Bei kurzfristig erzielten Gewinnen (in der Regel unter 4–5 Jahren) werden teilweise Zuschläge zum Normaltarif erhoben, welche bei sehr kurzer Besitzesdauer (unter 1 Jahr) zwischen 80 und 100 Prozent liegen.

Auch hier kennt der Kanton BL eine etwas andere Lösung gem. § 80 Abs. 3 StG BL ist der Grundstückgewinn innerhalb von 5 Jahren entstanden, erhöht sich die errechnete Steuer für jeden Monat, um den die Besitzesdauer kürzer ist, um 1 2/3 Prozent.

Steuerrechner - Berechnung der Grundstückgewinnsteuer

Geldwertveränderungen
Index-Umrechnungsziffern 2024
Merkblatt zur Berechnung Verkehrswert vor 20 Jahren
Berechnung Verkehrswert vor 20 Jahren

Bodenpreise für Verkehrswert vor 20 Jahren

Handänderungssteuer

Kontaktdaten und Öffnungszeiten

Steuerhoheit und Steuersubjekt

In den meisten Kantonen werden bei Handänderungen von Grundstücken Verkehrssteuern fällig. So wird auch im Kanton Basel-Landschaft bei der entgeltlichen Übertragung von Grundstücken vom Kanton eine Handänderungssteuer gemäss den §§ 81 bis 85 StG BL erhoben. Diese beträgt für Veräusserer und Erwerber je 1,25 Prozent des Kaufpreises.

Steuerobjekt

Gegenstand der Handänderungssteuer ist die Übertragung von Grundstücken oder Anteilen davon. Aber auch bei einer sog. wirtschaftlichen Handänderung wird die Steuer fällig; daher wird im Kanton Basel-Landschaft bei der Veräusserung von mehr als 50 Prozent der Aktien einer Immobiliengesellschaft ebenfalls die Handänderungssteuer erhoben. Im Weiteren wird auch die Übertragung einer Baurechtsparzelle mit der Handänderungssteuer belegt. Sie wird zudem bei der Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen erhoben, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesentlich beeinträchtigen und die Belastung gegen Entgelt erfolgt.

In § 82 StG BL sind eine Vielzahl von Steuerbefreiungstatbeständen aufgeführt; zu den wichtigsten gehören:

Handänderungen, an denen der Bund, der Kanton oder Gemeinden (Einwohnergemeinde, Bürger- und Kirchgemeinden) beteiligt sind
Handänderungen infolge Erbgangs (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis)
Handänderungen infolge einer Schenkung, soweit hierauf die Schenkungssteuer erhoben wird
Verkäufe oder andere Übertragungen unter Eltern und Kindern oder Pflegekindern, unter Stiefeltern und Stiefkindern, unter Schwiegereltern und Schwiegerkindern, unter Grosseltern und Grosskindern sowie unter Ehegatten
Handänderungen infolge Umstrukturierungen sowie Ersatzbeschaffungen von betriebsnotwendigem Anlagevermögen

Zudem wird die Handänderungssteuer beim Erwerber nicht erhoben, wenn dieser eine Liegenschaft als ausschliesslich und dauernd selbst genutztes Wohneigentum erwirbt (Erklärung um Befreiung von der Handänderungssteuer). Aber auch der Veräusserer wird bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbst bewohnten Liegenschaft von dieser Steuer befreit, sofern der Erlös in der Regel innerhalb zweier Jahre zum Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (Meldeformular für Liegenschaften im Privatvermögen).

Berechnungsgrundlage und Steuermass

Die Steuer wird vom Kaufpreis berechnet. Dazu gehören alle Leistungen des Erwerbers für das übertragene Grundstück. Wird kein Verkaufspreis festgesetzt oder ist der vereinbarte Kaufpreis erheblich tiefer als der Verkehrswert des Grundstücks, wird die Handänderungssteuer aufgrund einer amtlichen Schätzung nach dem Verkehrswert berechnet.

Die Handänderungssteuer beträgt 2,5 Prozent und ist je hälftig vom Veräusserer und Erwerber geschuldet.